רוכשים דירה בגוש דן? מחפשים שמאי מקרקעין במרכז?

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. רוכשים דירה בגוש דן? מחפשים שמאי מקרקעין במרכז?

רוכשים דירה בגוש דן? מתלבטים האם להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז? על פי הנתונים הסטטיסטיים, מרבית הישראלים נוהגים לשלוח את הרכב לבדיקה בטרם רכישתו, אך כשהדבר נוגע לדירה ששווייה מיליונים ישנה נטייה להסתפק בשירותיהם של עורך דין ואו חברות בדק בית מתוך הנחה שהדבר מכסה את כלל הסיכונים. 

מחברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שרקע בתחום המשפט והמיסוי ובדיקות הנדסיות לאיתור ליקויים בנכס מהווים רק חלק מצומצם ממכלול הבדיקות שמבצע שמאי המקרקעין בהגיעו להעריך את שווי הדירה. אחת מהדוגמאות הקלסיות היא שמאות מקרקעין בעיר תל אביב. מחירי הנכסים בה מהיקרים בארץ, ובשנים האחרונות מתאפיינת העיר במגמה מתמשכת של התחדשות עירונית, תוך כדי הריסת מבני תעשייה ישנים והקמת מבני מגורים חדישים תחתיהם.

להטיב ולהבין "להיכן נושבת הרוח"

שמאי מקרקעין במרכז, ובפרט בתל אביב, נדרש להכיר לא רק את תמונת את המצב הקיימת ואת הנקודות העיקריות בתב"ע של כול אזור ושכונה, אלא להבין גם "לאן נושבת הרוח". בשל גודלה של תל אביב, יש בה לא מעט רחובות החוצים אותה לאורכה ולרוחבה, כאשר דין עסקה בחלקו האחד של הרחוב אינו זהה לדין עסקה בחלקו האחר. 

כך לדוגמה עסקאות נדל"ן המתבצעות בחלקו המזרחי של רחוב ז'בוטינסקי הנושק לרחוב הירקון לבין עסקאות נדל"ן בחלקו המערבי של הרחוב בסמוך לדרך נמיר. ערים מתאפיינות בהבדלים משמעותיים בשווי נכסים בין אזורי העיר השונים, וכך בין שכונות למיניהן, בין רחובות מרכזיים לרחובות צדדיים ולעתים קרובות בין רחובות סמוכים, על אף הקרבה גאוגרפית.

רישום חלקי בתב"ע וחריגות בבניה הוותיקה

מעבר לכך, ערי גוש דן כדוגמת תל אביב, ראשון לציון, חולון ורמת גן מתאפיינות לא אחת ברישום חלקי בתב"ע ובחריגות בבניה הוותיקה, או שתשריט בניין המגורים המשותף והיתר הבניה אינם תואמים. לפיכך, כשרוכשים דירה באחת מהערים הללו, מוטב לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין במרכז לבדיקה של הנכס הפוטנציאלי בטרם ביצוע העסקה, מה שמונע סיכון לקבלת צו הריסה על חריגת בניה או דרישה להכשרת החריגה אל מול העירייה בתוספת היטל השבחה ששיעורו כ-50% מההשבחה. 

ככלל, לכול עיר יש מאפייני נדל"ן ייחודים. בראשון לציון, למשל, קיים הבדל מהותי בנכסי המגורים וחתך האוכלוסייה בין השכונות המזרחיות הוותיקות לבין השכונות המערביות המתאפיינות בבנייה של מגדלי מגורים לצד בתים מפוארים צמודי קרקע, בעוד שברמת גן וחולון נושא תמ"א 38 מתקדם מאוד בהשוואה לערים אחרות בארץ בשל כדאיות כלכלית גבוהה.

רוכשים או מוכרים נכס בגוש דן? היוועצו בשמאי מקרקעין במרכז 

מחפשים דירה בתל אביב? מעוניינים למכור מגרש ברחובות? מתכננים לפתוח משרד ברמת גן? בנסיבות הללו, מומלץ שתיוועצו בשמאי מקרקעין במרכז! מטרופולין תל אביב הנו אגד ערים שבמרכזו הגלעין- העיר תל אביב-יפו וסביבו שלוש טבעות של ערים ויישובים: טבעת פנימית, תיכונה וחיצונית. 

בטבעת הפנימית נמנות ערים דוגמת גבעתיים, בני ברק, חולון, רמת גן ובת ים, בעוד שהטבעת התיכונה כוללת ערים ויישובים כמו ראשון לציון, נס ציונה, פתח תקווה, הוד השרון, רעננה, גני תקווה, באר יעקב ועוד. מבית חברת טדי שמאים מציינים שבשנים האחרונות מתאפיין אזור המרכז בשינויים תכנוניים רבים ומהותיים, מה שעשוי להשפיע במידה לא מבוטלת על שווי המקרקעין.

עריכת שומות מקרקעין בעיר תל אביב

הסתייעות בשמאי מקרקעין במרכז יכולה במקרים רבים למנוע מבעלי נכסים ביצוע עסקאות במחיר הנמוך משוויים האמתי, ובכך להפסיד מאות אלפי שקלים. מאידך, גם למנוע מרוכשים היקלעות להוצאות בלתי צפויות של מאות אלפי שקלים לרשות מקרקעי ישראל בבואם לנצל זכויות בנייה בהתאם לתכנון העירוני. 

במהלך עריכת שומות מקרקעין בעיר תל אביב, יש להתייחס לתב''ע 2650ב שימור מבנים ואתרים, המגדירה את המגבלות החלות על הנכסים במסגרת התכנית לשימור המורשת האדריכלית, בהן מגבלות הנוגעות לתוספות בנייה, הליכים פרוצדורליים הנדרשים להוצאת היתר בנייה, ניוד זכויות בנייה, שינוי חזיתות וכן הלאה. 

חשוב גם להיות מעודכנים בכול הקשור לתכנית הרובעים והתחדשות עירונית ותכניות אחרות דוגמת כגון ת"א/5000 שמגדירות בבהירות את המדיניות התכנונית ושווי הנכסים.

הסבת חדרי כביסה ללא היתר לדירות מגורים 

שמאי מקרקעין במרכז, יקפיד לבדוק את היתרי הבנייה והתאמת הנכסים למצב הנתון בשטח, על מנת להבטיח שאין חריגות בנייה ואו שלא מדובר בחדרי כביסה, מחסנים ומרתפים שהוסבו ללא היתר לדירות מגורים. 

תופעה זו נפוצה מאוד בגוש דן ובפרט בעיר תל אביב. בנסיבות הללו, לא זו בלבד שהבנקים יסרבו לאשר משכנתה למימון הרכישה, אלא שעל פי חוק, האחריות הפלילית תחול על רוכש הנכס והוא יהיה מחויב להרסו. 

בהקשר זה, ראוי להבהיר שניתן במקרים מסוימים לפנות להליך לגליזציה להסדרת הרישוי של הבניה הבלתי חוקית מול כל גורמי התכנון הביורוקרטיים, אך זהו הליך ארוך ומורכב הכרוך בעלויות לא מבוטלות, העלולות להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

שוקלים למכור או לרכוש דירה בגוש דן? כדאי שתסתייעו בשמאי מקרקעין במרכז! 

שוקלים למכור דירה בגבעתיים ולעבור להתגורר בתל אביב? לרכוש קרקע חקלאית להפשרה בנס ציונה? לפתוח משרד בראשון לציון? בין אם מדובר בעסקת נדל"ן כזו או אחרת, כדאי שתיוועצו ותסתייעו בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז! המומחים מבית טדי שמאות וניהול מסבירים שגוש דן מהווה אגד ערים שבמרכזו העיר תל אביב-יפו. 

נהוג לכנות את אגד הערים בשם "מטרופולין תל אביב" ולחלק את הערים והיישובים שסביבו לשלוש טבעות (טבעת פנימית, טבעת תיכונה וטבעת חיצונית) בהתאם למיקומן הגאוגרפי ביחס לעיר האם ועוצמת הזיקה אליה. הטבעת הפנימית כוללת את הערים חולון, בת ים, בני ברק, גבעתיים, הרצליה וכן הלאה, בעוד שבטבעת התיכונה נמנות הערים ראשון לציון, רחובות, פתח תקווה, רעננה, כפר סבא ועוד.

שינויים תכנוניים המשפיעים משמעותית על שווי המקרקעין

בעשור האחרון חלו באזור המרכז אינספור שינויים תכנוניים מהותיים, שינויים שמשפיעים משמעותית על שווי המקרקעין. בנסיבות הללו עשויה הסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז למנוע מראש מגוון תרחישים בלתי צפויים ובלתי נעימים שיכולים במקרים רבים בהפסד של מאות אלפי שקלים. 

למשל, רכישת נכס במחיר הגבוה משוויו האמתי, מכירת נכס במחיר הנמוך משוויו הראלי, תשלום דמי היוון בלתי צפויים לרשות מקרקעי ישראל במידה ומעוניינים לנצל זכויות בנייה על פי תכנית בניין עיר וכיוצא בזה. אחת התופעות הנפוצות המוכרות לשמאי מקרקעין במרכז, ובעיר תל אביב בפרט, היא רכישת נכסים עם חריגות בנייה שהוסבו ללא היתר, כשהמקרה הקלסי הוא הסבת מחסנים, חדרי שירות וחדרי כביסה לדירות מגורים.

תופעת ההשתלטות של בעלי נכסים על שטחים ציבוריים

תופעות שכיחות נוספות שבהן נתקלים לא פעם שמאי מקרקעין במרכז הן השתלטות של בעלי נכסים על שטח הגג המשותף בבניין המגורים ומכירת הנכס כדירת גג, או לחלופין השתלטותם על שטח ציבורי והפיכת הנכס לדירת גן. בעניין זה, חשוב להדגיש שמעבר להיבט הפלילי שבדבר, עשויים הבנקים לסרב לבקשת המשכנתה לביצוע הרכישה. 

ככלל, שמאי מקרקעין במרכז נדרשים לידע עדכני בכול הקשור לשינויים התכנוניים באזור שבו הם פועלים. בתל אביב לדוגמה נדרש שמאי המקרקעין לבקיאות וידע עדכני בנוגע לתכנית המתאר ת"א/5000 והתכנית לשימור מבנים ואתרים תא/ 2650 ב', בעוד שבבני ברק למשל, מחויב שמאי המקרקעין להכיר את תכנית המתאר החדשה בב/2035 שאושרה בשנת 2018 להקמת 10,000 יחידות דיור בשנים הקרובות.